第6章
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因为一般人只可能买一个股票，只关注你那个股票就行了（你不是温州人吧？）。我也是，所以我只关注上海。上海在全国还是比较有代表性的。
那我们就来关注上海。
整体而言，上海这个个股的基本面是不错的，所以引来各路资本争相追逐也不以为奇。但各路资本的性质，我们极有必要加以分析和区别。为什么要这么做呢？大家学过财务管理的朋友们都知道，财务结构、融资结构、资本结构、债务结构等等名词吧？长期投资、短期投资各需要什么样的资金来匹配呢？长短期资金的结构应该如何设立呢？如果设置不好会产生什么样的影响呢？
举个例子，还是说德隆（因为它名气大，知道的人多）。最早刚开始，德隆玩二级市场的时候，我想他也没有想要长期坐庄吧？用以匹配的资金不会是长期资金（拆借来的资金从没有想到会要用8年吧？）结果，从96年牛市开始，股市一直走牛，一直到2001年从牛市转入熊市，那时候他手中股票的筹码已经是高度集中了，流动性也越来越差，潜亏的风险也越来越高。他的资金来源是什么呢？说白了都是短期资金，学过财务的朋友都知道，用短期资金来支撑长期投资的风险是巨大的，必须借东家还西家，拆东墙补西墙，维持股价的成本是巨大的，因为资金成本在那儿明摆着的。当资金链绷断的时候，崩盘也就来到了。
举这个例子，就是为了说明长短期资金的匹配问题。有很多散户朋友不理解这个概念，亏了很多，有些人明明知道，但还是要刀口舔血（我有些朋友学财务的，也因此而完蛋）。
所以大家在分析这个“个股”的同时，一定要区分清除支撑这个市场的资金哪些长期的，哪些是短期的。长期资金和短期资金的行为特征是完全不同的，他们来到这个市场的目的也是完全不同的。
刚才说了用短期资金来匹配长期投资是风险巨大的，现在来说明长期资金匹配短期投资也具有重大风险。老百姓老是说中国股市有问题，没有IBM、没有微软，没有真正的蓝筹股，但他们从来不想自己到这个市场来干什么，是投资还是投机的。他们都是来投机的，他们的资金都是自有资金（替别人代客理财或替亲戚朋友炒股的除外），是长期资金，但由于他们的目标是投机，是来赚小菜钱，进进出出忙得很哪，这种心态能赚钱吗？还是举前面的例子，一个股票从1元涨到100元，1元买进2元卖出，再10元买进20元卖出，再30元买进40元卖出，反反复复，结果到了90元买进，100元反倒不卖出了，80元就更不卖了，结果一直跌倒10元，这个过程，学过点数学的朋友都该知道是赚钱还是亏钱的吧？
为什么要说明这些呢？就是给大家普及一下资金性质的重要性。大家有没有考虑过自己用于买房资金的性质呢？？
只怕很少有人考虑吧？虽然读过书的人都知道“刻舟求剑”的故事，但自己总是在重复这样的错误。因为他们只会静态的思考问题。
不好意思，我刚才应该先说上海这个“个股”的基本面的，结果到先把资金性质问题提前说了。那就接着说吧。
在上海支撑上海房价的资金有哪些呢？
下面先根据目的来分：一是海外资金（包括港澳台、韩日、美等等），他们中一部分人工作在上海，用来长期居住的，需要的是长期资金，还有很大一部分人并不在上海，是委托一些公司或亲戚朋友购买的，来套汇的，是短期资金；当然不排除，有一部分短期资金如果被套牢，就可能转为长期投资了（如散户投资者那样），比例应该是1：2吧（直观感觉，无依据）。二是国内资金（排除上海本地资金），同样也有许多人如刚毕业在上海就业的学生，他们是为了长期居住的，需要的是长期资金，而一些投机者（温州炒房团？）就是短期资金了，比例也应该是1：2吧（无依据）。三是上海本地资金，也分居住和投机的，比例在5：1（个人认为许多中介和房产商参与投机炒作，数量还是相当大的）。
再根据资金来源区分：由于中国本土老百姓的购买力有限，除了存款能保证首付外，大部分的要依靠银行贷款，我个人把存款看作为长期资金，贷款看作为短期资金（因为只要贷款必须要每月款还款，跟自己的收入密切相关，而且还受工作波动、收入波动和贷款利率波动等因素的影响），这部分由于贷款引起的短期资金是相当巨大的（上海的具体数字我忘了），知道的朋友请补上。还有就是海外资金，他们买房很少贷款吧？这些资金可短可长，损失的是机会成本，如果这种成本仍然保持低位的话，他们撤退的意愿并不会很强。
问题6:抄书的部分基本正确，对于走势的判断不敢恭维。
很遗憾，看来很多朋友还是不明白我发这个帖子的意图。这个帖子的标题就是房产投资扫盲，其实就是为了普及一下投资知识而已，是帮助大家建立能独立思考问题的能力，因为现在外面的文章、消息评论（特别是股市评论和方式文章），不管看多还是看空,都具有极大的功利性和误导性。
我上一家公司是个房地产公司，我虽然不做房地产那块，但我们公司有很多做房地产投资和研究的，看了他们做的报告，我真有的害怕。对房价的走势，根据历史房价走势做个回归分析就好了，然后根据那个结果作决策，还有的更简单，看看周边楼盘卖多少钱，然后估计自己开盘的时候涨多少钱，就行了。我的天哪？那不是跟股市中散户作技术面分析一样吗？就算近期赚钱，也总有一天会亏光的。
还有一点，这个帖子的题目虽然是房产投资扫盲，但同样适用于大部分的投资行为，包括项目投资、证券投资、企业购并等等。因为我讲的大部分都是方法论的东西，而且努力用浅白的语言来讲清楚哪些晦涩的概念。
当然一个帖子，不可能把所有的问题都讲清楚，后面对大家就只是“师傅领进门，修行在个人”得失了。如果大家想仅仅知道房价的走势，对不起，我从来不向别人推荐股票。
问题7：在顶一下,我想问问如果上海楼市崩盘,对北京、深圳等地的楼市有影响吗？其实05年开始广州的楼市已经开始少量下跌了。
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前面我打了个比方，把房市比作股市，把城市比作个股（即上市公司），房子比作股票。国家宏观政策的出台会对整个市场有反应的，但个股（城市）的表现也不会全然相同，大盘的下跌会对所有的股票有影响（主要是心理上的）。且不说上海的楼市会不会崩盘（我个人认为不会，看空和下跌不等于楼市崩盘，）炒股的朋友知道，同一类型或同一板块的股票中有一个出现快速上涨或快速下跌的时候，其它股票也会做出反应，上涨或下跌，但幅度肯定没有领头的那个大。
北京和深圳我去的次数比较多，我觉得这两地的泡沫是比较少的。我姐99年在北京北三环（大钟寺）买的房子，高层建筑，歌星韩红也住那个小区，6000/m2，今年春节我问她现在市价多少，她说9000/m2。你说这有泡沫吗？5年长了50%，中间还伴随着建造成本和土地成本的上涨，我个人觉得泡沫是不大的。在上海呢，我家在99年浦东买的房子，2100/m2，现在市价8000/m2，你说有泡沫吗？而且我认为，北京和深圳房子的质地要远远好于上海，北方墙体厚实，保温隔音都好，有暖气，深圳的房型、小区环境好，且两地容积率都很低，以前上海市中心上市的房子容积率是多少？4—5！！不过有一点好，上海买房的人不看重这些。
广州的房地产市场是最好的，非常平稳，这跟广东人良好的理财和理性投资观念分不开，少量上涨和下跌是好现象，对老百姓来说非常合适，说明价格和价值非常贴近。
就回答这些。
好了我们再继续。
刚才分析了资金来源。主要目的是什么呢？主要回答这个市场资金的合理性，因为将来，一旦基本面或环境发生变化，对房价产生重大影响的首先就是这些短期资金，一旦房价松动和拐点来临，这些资金会快速抽离，加速房价下跌。（短期资金做的是锦上添花和落井下石的勾当）
下面回过来讲上海的基本面。（昨天有朋友警告我，我有些言语过激了，要自己小心，所有后面涉及敏感的东西只列提纲，不具体说了）
1、经济增长：
2、基础建设：
3、投资环境：
4、金融环境：
5、购房政策：
还有就是房市的技术面：大家自己看上海房价的走势，不再说了。
下面将通过举例来说明房产投资的操作思路。
前面我们说过，商品房因为有流通权所以有投机的价值（类似于非流通股，因为其不具有二级市场流通权，所以目前只具有投资价值而不具有投机价值），也拥有收益权（即租金），所以有投资价值。不能上市流通的房子（如非产权房）只具有收益权，因此不具有投机价值（当然，那些期待政策发生转变，如投机全流通的除外）。