第2章
《房产投资扫盲》章节:第2章,宠文网网友提供全文无弹窗免费在线阅读。!
问题1：楼主很强呀，请问您说的“期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%”，这是咋算的？
我是外行这样算的：
假如贷款100万，利率上调1％，那么成本上升100×1％＝1万；成本增加只有1％呀？
谢谢楼主！
上楼的问题问得很好。因为银行采取的是复利制度。
举例：100万贷款，5%的贷款利率，期限20年，用购房者用得最多的等额还款法，每月还款6600元，如果贷款利率上升至6%，你的还款额将为7165元。还款额增加8.6%；期限25年每月换款额增加10.2%；期限30年，还款额增加12%。
为便于计算和说明，故取10%。
问题2：楼主关于产权和非产权的房子用流通和非流通股票来做比喻，很精彩，提高我的知识面了。那么非产权的房子是那些类呢，如何购买呢？这类房子可以出租吗？
本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，楼上自己去看看吧。
要把这个问题回答完，等于要把我国建国后的历史讲一遍了。
三说汇率：要把这个东西讲清楚可真不容易。不知道大家对国际贸易的知识知道多少，因为汇率的影响因素挺多的，最根本的当然是购买力平价（不懂的话自己去看书），第二个当然就是供给关系了。汇率用最简单的话来描述就是这个货币对另一种货币的价格，当然也受供给关系影响了。
不知道大家看过谢国忠的文章没有，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是个敢于说真话的人。其实他们说的难道政府不知道，说得不客气点，关于国有资产流失，我比郎咸平知道得多得多了。只不过大家都不说而已，怕触犯某些利益群体，自己吃不了兜着走。而且老百姓也不愿意听真话，他们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故事吗？）。记得我去银广夏考察回来的时候，告诉自己的同学，000557造假时，有谁相信啊？特别是我刚说完，该股就从25元涨到了历史最高价37元，别人都说我神经病。现在是多少呢？1.2元。我同学至今还持有。不好意思说得远了。
话说回来，为什么要说谢国忠呢，他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。我国的那些专家和所谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批。也不想想，像谢国忠这样的人如果没有根据的话会乱说话吗？他可不是那些卑鄙的中国经济学家。大家如果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看，查《黄金和外汇储备报表》，5年来中国外汇储备的增长。几千亿美元啊！！！为什么会爆发式增长呢？
这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机，就会有感性的认识了。这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是计划经济，由权力部门行政定价，浮动汇率就是市场经济，由供给关系市场定价，当影响汇率变动的基础（即购买力平价）发生变动时，浮动汇率制通过市场具有自动修复功能，而固定汇率制没有。也就是汇率由于行政干预严重脱离购买力平价的基础，这就成为危机爆发的原动力。
是不是有点难懂啊？
这就是固定汇率制度性缺陷。当然浮动汇率制也有缺陷（两者的区别和演变历史大家去看书，这里就不说了）。现在，全世界都知道人民币价值被低估了，人民币应该升值，当然应该是针对美元升值。不说理论了，说了很多人也不明白，还是举个例子吧。大家都应该知道什么是价格双轨制吧？改革开放初期，我国就是价格双轨制，分计划内的和计划外的，倒爷就是那时候产生的。说白了就是投机倒把。固定汇率制的一个结果就是价格双轨制。比如说：上海的一栋房子，人民币100万，用美元买呢？就是12万。这是在现有的固定汇率制下，如果用购买力平价呢？假设购买力平价是4：1的话，如果用真实美元买的话，就应该是25万美元，中国实行外汇管制，针对合法的外汇，国家必须无条件兑换。其结果就是，老外用12万美元的东西买了价值25万美元的东西。这时候大家都要问：房子还是那房子，那差价13万美元究竟来自于什么呢？我现在就回答大家：来自于我们的外汇储备。我们外汇储备的含金量被大大的稀释了，这五年内黄金价格涨了多少（我记得最低的时候是70多块/克，现在要140/克了吧？），石油价格涨了多少你知道吗？（以前好像一直徘徊在20美元/桶，现在呢？50美元），如果我们的外汇储备不用美元而用石油或黄金的话来储备，我们的外汇储备是增长了还是减少了呢？大家自己去算算吧。
经过一个晚上，有心的朋友可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了，心里应该有底了吧。00年底比99年底增长了多少啊？7.05%，1656亿美元。05年底笔04年底增长了多少啊？51.25%，6099亿。看来我们建国52年（含改革开放20年）的外汇储备增长只相当于04年一年增长啊。（01年底，2122亿元，04年增长2067亿元。）这是多么大的成就啊！！！！！这速度用不了10年，中国是世界上最富裕的国家。
你知道为什么吗？你们不知道，也不会知道，政府也不会告诉你们，经济学家更不会。但我会。
老百姓都是穷人，为什么穷啊？因为无知。为什么无知啊？因为懒惰，不学习。还是我来告诉大家答案吧。
第一个原因：就是加入WTO后，我国的出口的确很快，04年顺差有3百亿。（商务部数据）
第二个原因：就是我们的商务部长，要扩大FDI，（只顾个人政绩，不顾国家利益，痛心啊。）还有就是QFII等资金。这两块有600多亿。（商务部数据）
第三个原因：强势美元不再，美元贬值，投机资本进入中国套利和套汇。这主要有两大块：第一块就是大家知道的海外进入的游资（合法的与不合法的，具体因为敏感，在此就不说了），第二块就是以前外商投资进入后项目产生的合法利润（以前外商会把在中国赚的人民币换成外汇，汇回国内，现在不了。通过继续投资，一方面可以抵扣所得税，一方面还可以继续合法套汇、套利）。这两块就是一千多亿。
这还仅仅是国家储备，还不包括大量的民间外汇储备。至今你还怀疑谢国忠的万亿游资吗？
好。现在终于把是否有游资和大致游资数量说清楚了。下面就谈谈，游资是怎样影响房地产的。
不知道诸位有多少炒股的。因为股票是最好的投资入门方法，大家如果懂股票的话，下面的分析大家也就容易懂得多。因为房地产市场也是个投资市场，也可以吸纳和释放资本。
国外资本来中国套汇（由于国内储蓄利息已经低于美国联邦基金利率了，所以说套利基本不存在了），他要选择什么对象（即什么样的资产）呢？一般有几个原则，流动性、收益性是重要原则。参照东南亚，资金在危机爆发前期大量进入房地产业。所以说房地产是个很好的载体。
由于制度性的问题，外资在我国的投资渠道并不多，外资能合法进入的渠道也就那些。上海的朋友应该知道上海以前有外销房和内销房之分吧？那是什么呢？那就是价格双轨制，专门应对固定汇率制导致的货币双轨制投机的一个防火墙，两个双轨制作用正好抵消。是对老百姓的一个保护，后来说什么和国际接轨（每次一接轨，我们的老百姓福利就要降一截，比如说医疗保险、失业保障、教育并轨，还有厕所收费和停车费与国际接轨等等，算是为地方政府业绩作贡献吧），取消了外销房，这就给投机资本带来了机会，也就苦了老百姓了。国外人士可以名正言顺的外币换成人民币在国内购房了，多么好的渠道啊。我们的地方政府短视啊。
刚才讲的是资金渠道问题。下面就用股市的例子来讲一下利用房市投机操作套汇的原理。
流通股：对应的是商品房（实实在在的房子，现房或期房，由于现在期房限转，等于新股上市加了个锁定期）
上市公司：对应的是中国的各大城市（比如说上海，就是武钢；温州就是海虹控股，苏州就是上海梅林等）。
大盘股，小盘股：上海就是大盘股，温州、苏州就是小盘股。大盘股适合大资金的进出，小盘股适合小资金进出。
大家都知道，股价的上涨是资金推动型的。上海房地产市场作为全国房地产市场的一个组成部分，为什么上海会成为游资的首选呢？为什么谢国忠说上海的房产泡沫居全国之首呢（而根据公布的数据，上海并不是最高的，数据发布受政府控制）？因上海的购买力全国最高，推高房价的资金充沛，支撑力比较强，承接力也强。同时，上海人投机的心态全国最重，国外资本在退出时比较容易找到下家，而且政府为政绩做多意愿强烈，作为金融城市，资金流动性非常好，非常适合大资金的运作，所以我把它比作武钢。